年末残高から控除額と還付の目安を計算
概算・目安です。最新の制度と正確な金額は公的機関・専門家でご確認ください。控除を受けるには初年度に確定申告が必要です。
マイホームを買うと、その年の年末に残っている住宅ローンの残高に応じて所得税や住民税が軽くなる「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」という制度があります。とはいえ「自分の場合、いくら還ってくるの？」というのは案内文を読んでもイメージしにくいものです。このツールは、年末のローン残高・入居した年・住宅の種類・所得税額を入れるだけで、1年間の控除額・控除期間トータルの総額・所得税と住民税それぞれから引ける分の目安を、すぐに概算できます。家計の見通しを立てたい人、購入前にどれくらい税金が戻るかを知りたい人の下調べにお使いください。なお本ツールの結果はあくまで概算・目安であり、最新の制度内容や正確な金額は公的機関・専門家でご確認ください。
控除額の基本式は年末のローン残高×0.7％（100円未満切り捨て）です。ただし入居した年と住宅の種類ごとに年間の控除限度額が決められており、計算結果が限度額を超える場合は限度額が控除額になります。限度額は国税庁タックスアンサー No.1211-1（新築）・No.1211-3（中古）の表（令和8年4月1日現在法令等）に合わせています。2026・2027年に入居した場合の主な限度額は次のとおりです（かっこ内は子育て世帯・若者夫婦世帯）。
控除はまず所得税から差し引き、所得税で引ききれない分を翌年度の住民税から差し引きます。住民税から引ける上限は「所得税の課税総所得金額等×5％」と「9.75万円」の少ない方です（2022年以降の入居。自治体の住宅借入金等特別税額控除の案内による）。
計算例：年末残高3,000万円・2026年入居・新築ZEH水準省エネ住宅（上乗せなし）・所得税15.2万円・課税総所得金額等250万円の場合
3,000万円×0.7％＝21万円。限度額24.5万円の範囲内なので、1年間の控除額は21万円。まず所得税から15.2万円を差し引き、残りの5.8万円を翌年度の住民税から差し引きます（住民税の上限は 250万円×5％＝12.5万円 と9.75万円の少ない方で9.75万円なので、5.8万円は全額引けます）。13年間同じ額が続くと単純計算で最大273万円が総控除額の目安になります（実際は毎年残高が減るため、後半の控除額は小さくなります）。同じ条件で省エネ基準適合住宅なら、限度額14万円で控除額は14万円になり、所得税だけで引ききれます。
Q. 計算した控除額は全額そのまま戻ってきますか？
A. いいえ。控除額は「納めた税金の範囲」でしか戻りません。まず所得税から差し引かれ、引ききれない分が翌年度の住民税から最大9.75万円まで控除されます。もともと納めている税金が控除額より少ない場合、控除しきれず戻らない分が出ることがあります。
Q. なぜ年々戻る金額が減っていくのですか？
A. 控除額はその年の年末ローン残高が基準だからです。返済が進むと残高が減り、残高×0.7％の額も小さくなります。本ツールは入力した1年分の残高で計算するため、翌年以降は残高を入れ直して確認してください。
Q. 手続きは何が必要ですか？
A. 控除を受けるには、入居した年の翌年に確定申告が必要です（会社員の場合、2年目以降は年末調整で手続きできます）。制度の適用要件や必要書類は入居時期や住宅の種類で異なるため、詳細は税務署や税理士など専門家にご確認ください。