税額はあくまで概算・目安です。正確には市区町村の固定資産税課でご確認ください。
マイホームを買うと毎年やってくるのが固定資産税です。「ローンの返済に加えて、毎年いくら税金を払うことになるのか」「中古住宅の購入を検討しているが、ランニングコストの目安が知りたい」「親から相続した家の維持費がどのくらいか把握したい」——こうした場面で、土地と家屋の評価額さえわかれば年間の税額を素早く試算できるのがこのツールです。住宅用地の1/6軽減や新築家屋の1/2軽減、都市計画税込みの額、月あたりの負担、軽減による差まで、迷いがちなポイントを一括で確認できます。
固定資産税は不動産を持っている限り一生払い続ける税金で、住宅ローンが終わった後も残ります。だからこそ「買えるか」だけでなく「持ち続けられるか」を判断するうえで、年間負担額を事前に把握しておくことが大切です。
迷いやすいのは「評価額＝買った値段」と思い込んでしまう点です。評価額は時価より低めに設定されているため、購入価格を入れると税額を多く見積もってしまいます。手元に課税明細書がない場合は、後述の目安で評価額を推定してから入力してください。
このツールは次の式で計算しています。固定資産税の標準税率は1.4％、都市計画税は0.3％です。
計算例1：土地1,000万円・家屋800万円（住宅用地軽減あり・新築軽減なし）
土地の課税標準＝1,000万円÷6＝約166.7万円 → 土地分＝166.7万円×1.4％＝約23,300円
家屋分＝800万円×1.4％＝112,000円
固定資産税の合計＝23,300＋112,000＝約135,300円／年（月あたり約11,000円）
計算例2：土地1,500万円・家屋1,200万円の新築（住宅用地軽減あり・新築軽減あり）
土地分＝（1,500万円÷6）×1.4％＝250万円×1.4％＝35,000円
家屋分＝（1,200万円÷2）×1.4％＝600万円×1.4％＝84,000円
固定資産税の合計＝35,000＋84,000＝119,000円／年
都市計画税込み＝（250万円×0.3％）＋（1,200万円×0.3％）＋119,000＝7,500＋36,000＋119,000＝162,500円／年
※都市計画税では家屋に1/2軽減を適用しない（評価額そのままに0.3％を掛ける）のがこのツールの前提です。新築軽減が切れた4年目以降は、家屋分の固定資産税が一気に倍近くまで上がる点に注意してください。
住宅用地軽減（1/6）あり・新築軽減なし・都市計画税は除いた固定資産税のみの概算です。
| 土地評価額 | 家屋評価額 | 固定資産税（年額・概算） |
|---|---|---|
| 800万円 | 500万円 | 約 88,700円 |
| 1,000万円 | 800万円 | 約 135,300円 |
| 1,500万円 | 1,000万円 | 約 175,000円 |
| 2,000万円 | 1,500万円 | 約 256,700円 |
| 3,000万円 | 2,000万円 | 約 350,000円 |
| 区分 | 課税標準 | 対象 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 評価額の1/6 | 住宅1戸あたり200㎡までの部分 |
| 一般住宅用地 | 評価額の1/3 | 200㎡を超える部分 |
| 非住宅地・更地 | 軽減なし | 店舗専用地・駐車場・空き地など |
| 新築一般住宅 | 家屋税額1/2 | 新築から3年間（床面積等の要件あり） |
| 新築（耐火・長期優良） | 家屋税額1/2 | 5年間（3階建て以上の耐火住宅・認定長期優良住宅など） |
本ツールは住宅用地をまとめて1/6で計算します。土地が広く200㎡を超える場合は超過部分が1/3になるため、実際の税額は本ツールの結果より少し高めになります。広い土地の方は目安としてご利用ください。
Q. 評価額は購入価格と同じですか？
A. いいえ、違います。固定資産税評価額は時価より低く設定されており、土地は公示価格の約7割、家屋は建築費（再建築価格）の約5〜6割が目安です。たとえば3,000万円で買った土地でも、評価額は2,000万円前後ということがよくあります。正確な額は課税明細書で確認してください。
Q. 住宅用地の1/6軽減はどういう仕組みですか？
A. 人が住む家が建っている土地は、1戸あたり200㎡までの部分について課税標準が1/6になります（小規模住宅用地）。200㎡を超える部分は1/3です。この軽減は「家が建っていること」が条件で、家を取り壊して更地にすると軽減が外れ、土地の税額が一気に数倍に跳ね上がります。空き家を安易に解体しないほうがよいと言われるのはこのためです。
Q. 新築だと本当に安くなりますか？
A. 新築住宅は一定期間、家屋分の税額が1/2に軽減されます（一般住宅は3年、3階建て以上の耐火住宅や認定長期優良住宅は5年など）。床面積が50㎡以上280㎡以下といった要件があります。注意したいのは、軽減期間が終わると翌年から家屋分が約2倍になること。「新築の頃は安かったのに4年目から税額が上がった」というのはこの仕組みのためです。
Q. 都市計画税は必ずかかりますか？
A. いいえ。都市計画税は市街化区域内の土地・家屋にかかる税金で、市街化調整区域や非線引き区域では課されないことがあります。税率も上限0.3％の範囲で市区町村が定めるため、地域によって異なります。お住まいの地域でかかるかどうかは課税明細書で確認できます。
Q. 家屋の評価額は年々下がりますか？
A. 家屋は経年で評価額が下がっていきます（経年減点補正）。一方で土地は地価の変動を受けるため、必ずしも下がるとは限りません。なお家屋の評価額には下限があり、ある程度まで下がるとそれ以上は減らないため「古い家でも税金がゼロにはならない」点に注意してください。
本ツールの結果はあくまで概算・目安です。税率や軽減区分は標準的な値を用いており、実際には自治体ごとの特例・負担調整措置・面積按分などで金額が変わります。正確な税額や個別の判断は、市区町村の固定資産税課や税理士などの専門家に必ずご確認ください。