🏡 住宅ローン返済額の計算

📖 住宅ローン返済額の計算の使い方と完全ガイド

「この物件、3,500万円借りたら毎月いくら返すんだろう」「銀行Aは0.8%、銀行Bは1.2%。35年だと総額でどれだけ差が出る？」——マイホーム検討で最初にぶつかるのが、この返済額のイメージです。営業トークや広告の「月々◯万円〜」は最も条件が良いプランの数字であることも多く、自分の借入条件に置き換えて確かめないと判断を誤ります。このツールは借入額・金利・返済年数の3つを入れるだけで、毎月返済額・総返済額・利息総額・返済回数をまとめて表示します。物件比較中の人、複数の銀行で金利を見比べている人、借り換えを検討している人が、契約前に数字を握るための道具です。

使い方と入力のコツ

• 借入額（万円）：実際に銀行から借りる金額です。物件価格そのものではなく、頭金を引いた後の金額を入れます。諸費用（登記・仲介手数料・火災保険など。物件価格の7〜10%程度）をローンに組み込む場合は、その分も足してください。
• 年利（金利・%）：年あたりの利率です。固定金利は契約上の金利をそのまま入力。変動金利は「現在の適用金利」で一度試算し、後述のとおり高めの金利でも必ず試すのがコツです。0.01%単位で入力できます。
• 返済年数：完済までの年数。15・20・25・35年はボタンで選べ、それ以外（例：30年・40年）は下の欄に直接入力できます。

迷いやすいのが「借入額に何を含めるか」です。本体価格だけで計算すると、諸費用やオプションを別途現金で払う前提になります。フルローンに近い借り方をするなら、諸費用込みの総額で入れた方が実態に合います。

計算のしくみ・計算式

このツールは、毎月の返済額が完済まで一定になる元利均等返済で計算します。借入額をA（円）、月利をr（＝年利÷12÷100）、返済回数をn（＝返済年数×12）とすると、毎月返済額Mは次の式で求まります。

M ＝ A × r × (1+r)ⁿ ÷ {(1+r)ⁿ − 1}

総返済額は M×n、利息総額は「総返済額 − 借入額」です。金利が0%のときは利息がないので、毎月返済額＝A÷n で計算します。

計算例①：借入3,000万円・年利1.0%・35年

A＝30,000,000円、r＝1.0÷12÷100＝0.00083333、n＝35×12＝420回。(1+r)ⁿ＝1.00083333の420乗＝約1.41768。これを式に入れると、M＝30,000,000×0.00083333×1.41768÷(1.41768−1)＝約84,685円。総返済額＝84,685×420＝約3,556.8万円、利息総額＝3,556.8万円−3,000万円＝約556.8万円になります。借りた額の約1.19倍を返す計算です。

計算例②：借入4,000万円・年利1.5%・35年

A＝40,000,000円、r＝1.5÷12÷100＝0.00125、n＝420回。(1+r)ⁿ＝約1.55436。M＝40,000,000×0.00125×1.55436÷(1.55436−1)＝約122,473円。総返済額＝約5,143.9万円、利息総額＝約1,143.9万円。借入額が1.33倍・金利が0.5%高いだけで、利息は例①の約2倍に膨らみます。金利と借入額は利息に対して掛け算で効くのがよく分かります。

毎月返済額の早見表（35年・元利均等）

返済35年での借入額・金利別の毎月返済額の目安です（概算。ボーナス返済なし）。

借入額＼金利	0.5%	1.0%	1.5%	2.0%
2,000万円	約5.2万円	約5.6万円	約6.1万円	約6.6万円
3,000万円	約7.8万円	約8.5万円	約9.2万円	約9.9万円
4,000万円	約10.4万円	約11.3万円	約12.2万円	約13.2万円
5,000万円	約13.0万円	約14.1万円	約15.3万円	約16.6万円

ケース別の見方・判断の目安

• 返済負担率（年返済額÷税込年収）：一般に25%以内が無理のない目安、35%が多くの金融機関の上限とされます。年収500万円なら年125万円（月約10.4万円）までが目安ゾーンです。
• 手取りで見る：上記は税込ベースの基準。実生活では手取り月収の20〜25%以内に収めると安全側です。
• 年数の選び方：35年→25年に縮めると毎月は重くなりますが総利息は大きく減ります。逆に長くすると毎月は楽でも総額は増えます。家計の余裕と総額のトレードオフです。
• 固定か変動か：変動は当初の毎月額が安い一方、将来の金利上昇リスクを自分で負います。返済額が読める安心を取るなら固定、という整理になります。

よくある質問

Q. 元利均等返済と元金均等返済は何が違いますか？

A. 元利均等は毎月の返済額が完済まで一定で家計管理がしやすい方式（本ツールはこちら）。元金均等は毎月返す元金が一定で、当初の返済額は大きい代わりに残高の減りが速く、総利息は少なめになります。多くの人が選ぶのは元利均等です。

Q. 変動金利でも使えますか？

A. 現在の適用金利で試算できます。ただし変動金利は将来見直される前提なので、金利欄を0.5〜1.5%高くしたケースも入れて「上がっても返せるか」を必ず確認してください。例えば3,000万円・35年は1.0%で約8.5万円ですが、2.0%なら約9.9万円と月1.4万円増えます。

Q. ボーナス返済や繰り上げ返済は反映されますか？

A. 含みません。このツールは毎月返済のみのシンプルな試算です。繰り上げ返済（特に早い時期の元金返済）をすると総利息は大きく減らせます。ボーナス併用にすると毎月額は下がりますが、ボーナス減額時に苦しくなる点に注意が必要です。

Q. 実際の銀行の返済額と数百円ずれるのはなぜ？

A. 金融機関ごとの端数処理（円未満の切り捨て・切り上げ）や、初回・最終回の調整があるためです。本ツールは毎月額を円単位に丸めて総額を出しているため、数百円〜数千円程度の差は通常の範囲です。

Q. 諸費用や保証料は含まれますか？

A. 含まれません。表示されるのは元金＋利息のみです。実際には保証料・事務手数料・団体信用生命保険料・火災保険などが別途かかります。これらを借入額に組み込む場合は、その分を借入額に足して試算してください。

注意点・もう一歩踏み込んだ知識

• 「毎月返せる」と「無理なく返せる」は別物：管理費・修繕積立金（マンション）、固定資産税・都市計画税（年10万円台〜）、火災保険、将来の修繕費はローンとは別に発生します。毎月返済額に+2〜3万円の維持費を見込んでおくと現実的です。
• 0.1%の差を侮らない：3,000万円・35年で金利が0.1%違うと、総返済額はおよそ55万円前後変わります。複数行の金利比較に本ツールが役立ちます。
• 借り換え判定にも使える：今の残高・残年数・新金利を入れれば、借り換え後の毎月額・総額が出ます。一般に「残高1,000万円以上・残期間10年以上・金利差1%以上」が借り換えメリットの目安とされますが、諸費用との差引で判断します。
• 団信は実質コスト：金利上乗せ型の団信（がん保障等）は金利が0.1〜0.3%上がるため、その分を金利欄に足して比較すると公平です。

※本ツールの計算結果はあくまで概算・目安です。実際の返済額・適用金利・諸費用は、保証料・手数料・団信・端数処理などの条件によって変わります。借入や借り換えの最終判断は、金融機関の公式シミュレーションや担当者、必要に応じてファイナンシャルプランナー等の専門家にご確認のうえ行ってください。