変動と固定の総返済額の差と、金利上昇時の逆転をチェック
単純化した概算であり、実際の契約条件・手数料・将来の金利変動は反映していません。概算の目安です。最終判断は各金融機関の正式な見積り・FP等の専門家にご確認ください。
住宅ローンを組むとき、ほぼ全員が突き当たるのが「変動金利と固定金利、どちらにするか」という選択です。数千万円を数十年かけて返す契約なので、金利がわずか1%違うだけで総返済額は数百万円単位で変わります。このツールは、借入額・返済期間・固定金利・変動金利の4つを入れるだけで、元利均等返済を前提に両者の月返済額と総返済額を並べて比較します。さらに「もし変動金利が全期間ずっと今より1%高かったら」という悲観シナリオも同時に計算し、固定との逆転が起きるかどうかを確認できます。金利タイプで迷っている人が、感覚ではなく数字で差の大きさをつかむための道具です。
計算は住宅ローンで最も一般的な元利均等返済（毎月の返済額が一定）を前提にしています。月返済額は「月利＝年利÷12」「回数＝年数×12」として、月返済額＝借入額×月利×(1+月利)^回数÷((1+月利)^回数−1)という標準的な式で求め、総返済額＝月返済額×回数とします。変動金利については「現在の金利のまま完済」と「全期間ずっと+1%」の2通りを計算します。
計算例：借入3,500万円・35年・固定1.8%・変動0.6%
固定1.8%の月返済は約112,400円、総返済は約4,720万円。変動0.6%の月返済は約92,400円、総返済は約3,881万円。金利がこのまま動かなければ、変動のほうが総額で約839万円少なく、月々でも約2万円の差になります。一方、変動が全期間+1%（＝1.6%）だったと仮定しても総返済は約4,573万円で、この例では固定1.8%を上回りません。ただし+1.5%、+2%と上がれば逆転します。金利差がどこまで縮まると逆転するかを、数字を動かして確かめてみてください。
Q. 結局、変動と固定はどちらが得なのですか？
A. 将来の金利は誰にも分からないため、「どちらが得か」を事前に断定することはできません。このツールで分かるのは「金利が動かなければ差はいくらか」「どこまで上がると逆転するか」という判断材料です。金利上昇時に家計が耐えられるか（返済額が増えても払えるか）という視点も合わせて、ご自身の状況で判断してください。
Q. 変動金利の「5年ルール」「125%ルール」は反映されていますか？
A. 反映されていません。多くの銀行の変動金利には、金利が上がっても5年間は月返済額が変わらない「5年ルール」、見直し時も従前の125%までしか増えない「125%ルール」がありますが、採用の有無や仕組みは金融機関ごとに異なります。これらのルールは支払いの先送りであり総返済額を減らすものではない点も含め、詳細は必ず各金融機関にご確認ください。
Q. 実際の見積り額とずれるのはなぜですか？
A. このツールは元利均等・ボーナス返済なしの単純化した概算で、保証料・事務手数料・団体信用生命保険の上乗せ・火災保険・繰上返済・金利優遇の期間条件などを含んでいません。実際の総支払額はこれらで大きく変わるため、正式な返済予定表と諸費用の見積りを各社から取り寄せて比較してください。